Comment investir dans l’immobilier ?

L’investissement immobilier est populaire, et peut-être plus que jamais, car les faibles taux hypothécaires rendent l’immobilier plus abordable. En fait, les Américains adorent l’immobilier, et une enquête Bankrate de 2019 a montré qu’il s’agissait de leur investissement à long terme préféré , battant même les actions.

Les consommateurs ont diverses façons d’investir dans l’immobilier, y compris de nombreuses options au-delà du simple fait de devenir propriétaire, bien que ce soit une option éprouvée par le temps pour ceux qui souhaitent gérer eux-mêmes une propriété. De plus, les nouvelles plates-formes commerciales facilitent plus que jamais l’investissement dans l’immobilier sans avoir à trouver des dizaines de milliers ou plus en espèces.

Vous trouverez ci-dessous cinq méthodes testées pour investir dans l’immobilier et ce qu’il faut surveiller.

5 meilleures façons d’investir dans l’immobilier

Si de nombreuses personnes s’impliquent dans l’immobilier pour générer un retour sur investissement, il peut aussi s’agir simplement de trouver un logement. Donc pour beaucoup, un investissement immobilier est leur maison.

1. Achetez votre propre maison

Normalement, vous ne considérez peut-être pas votre première résidence comme un investissement, mais beaucoup de gens le pensent. C’est l’un des meilleurs moyens pour vous d’investir dans l’immobilier, offrant de nombreux avantages.

Le premier avantage est de construire la valeur nette de votre maison à partir de vos paiements mensuels, plutôt que de payer un loyer qui semble toujours augmenter année après année. Une partie de votre hypothèque mensuelle va dans votre poche, pour ainsi dire. Cependant, les experts restent divisés sur les avantages et les inconvénients de posséder sa propre maison , et une maison n’est pas un achat à n’importe quel prix, comme l’ont appris les acheteurs de maison des années 2000.

Si vous prévoyez de rester dans une région à long terme, il peut être judicieux d’acheter une maison, car vous pourrez verrouiller un paiement mensuel qui peut être aussi abordable que le loyer. De plus, les banques traitent les propriétés occupées par leurs propriétaires plus favorablement, ce qui permet aux emprunteurs de bénéficier d’un taux hypothécaire plus bas et d’exiger une mise de fonds inférieure. Vous pourrez peut-être également déduire les frais d’intérêts sur vos impôts.

Les taux hypothécaires sont maintenant à des niveaux historiquement bas , contribuant à rendre les logements plus abordables qu’ils ne l’ont été dans un passé récent. Il n’est donc pas surprenant que la demande augmente.

«Pour les propriétaires et les occupants, c’est le meilleur moment pour investir car ils n’obtiendront jamais de paiements hypothécaires aussi bas et peuvent obtenir plus de pieds carrés pour leur prix», déclare Chris Franciosa, agent principal chez Compass Real Estate à Delray Beach, en Floride .

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2. Achetez un bien locatif et devenez propriétaire

Si vous êtes prêt à passer au niveau supérieur, vous pourriez vous essayer avec une propriété locative résidentielle telle qu’une maison unifamiliale ou un duplex. L’un des plus grands avantages de ce type de propriété est que vous connaissez les normes du marché et le marché peut être plus facile à évaluer, par opposition aux propriétés commerciales, comme un centre commercial.

Un autre avantage est que cela peut nécessiter un investissement moindre pour commencer , par exemple, avec une maison unifamiliale. Vous pourrez peut-être entrer dans une propriété avec 20 000 $ ou 30 000 $ au lieu des centaines de milliers potentiellement nécessaires pour une propriété commerciale. Vous pourrez peut-être acheter encore moins cher si vous êtes en mesure de trouver une propriété attrayante en difficulté via une forclusion.

Vous devrez généralement verser un acompte important pour commencer, souvent jusqu’à 30% du prix d’achat. Cela peut donc être prohibitif si vous débutez et n’avez pas encore une énorme bankroll. Une façon de contourner cela peut être d’acheter une propriété locative dans laquelle vous vivez également.

Un autre inconvénient est que vous devrez gérer la propriété et prendre des décisions quant à ce qui doit être amélioré, par exemple. Bien que la possession d’une propriété soit considérée comme une activité passive à des fins fiscales , elle peut finir par être tout sauf passive en tant que propriétaire. Et si un locataire évite le loyer, vous devez tout de même prévoir les mensualités, de peur que vous ne tombiez en défaut sur le prêt.

Notez également que l’immobilier est relativement illiquide et nécessite généralement des frais de courtage importants, souvent 6% du prix de vente, de sorte que vous ne pouvez généralement pas vendre immédiatement et sans qu’une grosse bouchée ne soit prise. Ce sont là quelques-uns des plus gros inconvénients, mais les propriétaires ont également d’autres façons de faire des bêtises .

Les taux hypothécaires historiquement bas peuvent rendre cette avenue plus abordable que dans un passé récent. Un échange 1031 peut également vous aider à transformer votre investissement en un nouveau sans taxe.

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3. Envisagez de retourner les maisons

Le retournement de maison est devenu une avenue plus populaire pour investir dans l’immobilier, et cela nécessite un sens aigu de la valeur et une plus grande expertise opérationnelle que de devenir un propriétaire à long terme. Cependant, cette voie peut vous aider à réaliser un profit plus rapide que d’être propriétaire, si vous le faites correctement.

Le plus grand avantage de cette approche est que vous pouvez réaliser un profit plus rapidement qu’en gérant votre propre propriété , mais l’expertise requise est également supérieure. En général, les nageoires domestiques trouvent des propriétés sous-évaluées qui doivent être nettoyées ou même complètement rénovées. Ils apportent les modifications nécessaires, puis facturent la valeur marchande des maisons, profitant de la différence entre leur prix tout compris (prix d’achat, frais de réadaptation, etc.) et le prix de vente.

Les nageoires domestiques ont besoin d’un œil attentif pour ce qui peut être réparé à un prix raisonnable et ce qui ne peut pas être réparé. Ils doivent également estimer à quoi une maison peut être vendue plus tard. Un mauvais calcul, et leur profit pourrait rapidement s’évaporer, ou pire, se transformer en une perte pure et simple. Ou une maison peut ne pas se vendre rapidement, et alors le flipper est obligé de payer les intérêts sur un prêt jusqu’à ce qu’un acheteur puisse être trouvé.

Les nageoires peuvent se tourner vers des sources de financement non traditionnelles, car elles préfèrent souvent garder des maisons pendant des mois plutôt que des années. De plus, les frais de clôture d’un prêt hypothécaire traditionnel sont élevés.

Le retournement de maison donne en fait l’impression d’être propriétaire comme une activité passive. Vous devrez gérer une équipe de personnes effectuant la plupart sinon la totalité des réparations, et vous devrez être la force motrice de chaque transaction en veillant à ce qu’elle soit effectuée et respecte le budget ou moins. Et vous serez toujours à la recherche d’une autre offre, car vous n’êtes payé que lorsque vous retournez une propriété.

Les house-flippers peuvent également profiter de 1031 échanges libres d’impôt s’ils roulent le produit d’un investissement dans un autre dans un certain délai et selon certaines règles.

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4. Achetez une FPI

Contrairement aux options précédentes, les deux prochaines façons d’investir dans l’immobilier sont vraiment passives. L’achat d’une FPI , ou d’une fiducie de placement immobilier, est une excellente option pour ceux qui veulent le rendement de l’immobilier avec la liquidité et la simplicité relative de posséder une action. Et vous obtenez aussi un dividende.

Les FPI présentent de nombreux avantages par rapport à l’investissement immobilier traditionnel et peuvent rendre le processus beaucoup plus facile:

  • Moins d’argent nécessaire pour démarrer, potentiellement seulement 20 $ ou 30 $, selon le stock
  • Pas de soucis pour gérer une propriété (par exemple, pas d’appels téléphoniques à 3 heures du matin)
  • Très liquide, et les actions REIT peuvent être vendues n’importe quel jour d’ouverture du marché
  • Les coûts de transaction sont de 0 $, car les courtiers ont réduit les commissions
  • Rendements attrayants à long terme, d’ environ 12% en moyenne de 1998 à 2018
  • Dividendes trimestriels réguliers, les meilleurs REIT augmentant leur versement au fil du temps
  • Diversification, sur de nombreuses propriétés ou même sur des secteurs immobiliers

Cependant, investir dans des FPI n’est pas sans inconvénient. Comme toute action, le prix d’une FPI peut fluctuer à mesure que le marché tourne. Donc, si le marché baisse, les prix des REIT peuvent l’accompagner. C’est moins un problème pour les investisseurs à long terme qui peuvent faire un plongeon, mais si vous devez vendre vos actions, vous risquez de ne pas obtenir ce que cela vaut à un moment donné.

Si vous achetez des actions individuelles de REIT, vous devrez les analyser attentivement, à l’aide des outils d’un analyste professionnel. Une façon d’éviter cet inconvénient, cependant, est d’acheter un fonds de FPI, qui possède de nombreuses FPI et diversifie ainsi votre exposition à une entreprise ou à un secteur .

Investir dans une FPI est un excellent moyen de commencer pour un débutant avec un peu d’argent, mais vous devrez également y travailler, car il existe encore des moyens de gâcher un investissement dans une FPI .

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5. Utilisez une plateforme immobilière en ligne

Une plate-forme immobilière en ligne telle que Fundrise ou Crowdstreet peut vous aider à vous lancer dans l’immobilier sur des transactions commerciales plus importantes sans avoir à dépenser des centaines de milliers, voire des millions, sur une transaction. Ces plates-formes permettent de connecter les développeurs avec les investisseurs qui cherchent à financer l’immobilier et à tirer parti de ce qui peut être des rendements potentiels assez intéressants.

Le gros avantage pour les investisseurs ici est la possibilité d’obtenir une part d’un accord lucratif auquel ils n’auraient peut-être pas pu accéder autrement. Les investisseurs peuvent être en mesure de participer à des investissements en dette ou en actions, selon les conditions spécifiques de l’accord. Ces investissements peuvent verser des distributions en espèces et offrir un potentiel de rendements non corrélés à l’économie, donnant aux investisseurs un moyen de diversifier l’exposition de leur portefeuille aux actifs de marché.

Ces plates-formes présentent cependant certains inconvénients. Certains peuvent n’accepter que des investisseurs accrédités (tels que des personnes ayant une valeur nette de 1 million de dollars ou plus), il se peut donc qu’il ne soit même pas possible de les utiliser si vous n’avez pas déjà d’argent. Pourtant, alors que certaines plates-formes peuvent nécessiter un investissement minimum de 25 000 $, d’autres peuvent vous laisser entrer avec 500 $.

Les plateformes facturent également des frais de gestion par an, souvent 1 pour cent, et elles peuvent ajouter d’autres frais en plus de cela. Cela peut sembler coûteux dans un monde où les FNB et les fonds communs de placement peuvent facturer aussi peu que zéro pour cent pour la construction d’un portefeuille diversifié d’actions ou d’obligations.

Bien que les plates-formes puissent vérifier leurs investissements, vous devrez faire de même, ce qui signifie que vous aurez besoin de compétences pour analyser l’opportunité. Les investissements sont souvent relativement illiquides, avec des chances de remboursement limitées jusqu’à ce qu’un projet donné soit achevé. Et contrairement aux investissements dans une FPI ou même dans votre propre immeuble locatif, une fois qu’une transaction est conclue et que votre investissement est retourné, vous devrez peut-être trouver une autre transaction pour maintenir la croissance de votre portefeuille.

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Comment décider si vous devez investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier a-t-il un sens pour vous? Vous devrez vous demander quel type d’investisseur vous êtes prêt à être. Vous pouvez gagner beaucoup d’argent dans chaque type d’investissement immobilier, c’est donc plus une question de situation financière et de volonté de faire le nécessaire. Le type d’investissement doit correspondre à votre tempérament et à vos compétences, si possible.

En particulier, les investisseurs potentiels devraient se poser des questions dans trois grands domaines:

  • Ressources financières: avez-vous les ressources pour investir dans un investissement immobilier donné? Il existe des opportunités à tous les niveaux d’investissement. Avez-vous les ressources nécessaires pour payer une hypothèque si un locataire ne peut pas? Dans quelle mesure dépendez-vous de votre travail quotidien pour poursuivre votre investissement?
  • Volonté: avez-vous le désir d’agir en tant que propriétaire? Êtes-vous prêt à travailler avec les locataires et à comprendre les lois sur la location dans votre région? Ou préférez-vous analyser les transactions ou les investissements tels que les REIT ou ceux sur une plate-forme en ligne? Voulez-vous répondre aux exigences de la gestion d’une entreprise de changement de maison?
  • Connaissances et compétences: si de nombreux investisseurs peuvent apprendre sur le tas, avez-vous des compétences particulières qui vous rendent mieux adapté à un type d’investissement qu’à un autre? Pouvez-vous analyser les actions et construire un portefeuille attractif? Pouvez-vous réparer votre bien locatif et économiser un forfait sur les professionnels payants?

«Si votre retraite est en jeu, il est préférable de laisser la« spéculation »aux experts et de vous concentrer sur les secteurs que vous connaissez plus profondément, afin de pouvoir facilement suivre l’évolution de vos investissements», déclare James Richman, PDG chez JJ Richman, un gestionnaire d’actifs.

Vous voudrez comprendre vos propres compétences, capacités et volonté afin d’évaluer le type d’investissement qui vous convient le mieux. Et vous n’avez pas besoin d’ajouter de l’immobilier à votre portefeuille d’actifs pour bien faire. De nombreux investisseurs s’en tiennent exclusivement aux actions,  dans le but d’égaliser le rendement à long terme du marché d’environ 10% par an , et de profiter des avantages de l’investissement passif.

Taxes sur l’investissement immobilier

Les taxes sur l’immobilier varient considérablement selon la façon dont vous investissez, mais investir dans l’immobilier peut offrir des avantages fiscaux considérables. Examinons-les en fonction du type d’investissement:

  • Votre propre résidence: Vous devrez des impôts fonciers annuels sur tout bien immobilier possédé, mais vous pourrez peut-être déduire les frais d’intérêts de votre prêt hypothécaire, en fonction de votre situation financière spécifique. Lorsque vous vendez votre résidence, vous pouvez également recevoir 250 000 $ de gains en capital (ou 500 000 $ pour un mariage conjoint) en franchise d’impôt, si vous avez vécu dans la maison pendant deux ans et deux des cinq dernières années.
  • Votre bien locatif: vous devrez également des impôts fonciers annuels ici, mais c’est aussi un coût commercial en tant que propriétaire, vous pouvez donc le déduire de tout revenu de location, ce qui réduit les gains imposables. Vous pouvez également déduire vos intérêts débiteurs et votre dépréciation, ce qui réduit encore davantage votre revenu imposable, même si vous percevez toujours le flux de trésorerie. Lorsque vous vendez ultérieurement l’immeuble de placement, les impôts sont évalués sur sa valeur dépréciée inférieure. Cependant, si vous transférez le produit d’une vente dans une nouvelle maison et suivez les règles 1031, vous pouvez reporter les impôts sur le gain.
  • Changement de maison: l’échange libre d’impôt 1031 peut être un facteur important ici pour maintenir les impôts bas, car les nageoires ne bénéficient généralement pas vraiment de la dépréciation. En réinjectant leur produit dans leur prochaine transaction et en suivant les règles, ils peuvent continuer à différer les impôts sur les gains – tant qu’ils peuvent continuer à trouver de bonnes affaires immobilières. Sinon, ils devront payer des impôts sur leurs gains, moins les coûts liés aux affaires.
  • FPI: les FPI offrent un profil fiscal attrayant – vous n’encourrez aucun impôt sur les gains en capital tant que vous n’aurez pas vendu des actions, et vous pouvez littéralement détenir des actions pendant des décennies et éviter le fisc. En fait, vous pouvez transmettre les actions à vos héritiers et ils n’auront aucun impôt sur vos gains. Cependant, tous les dividendes que vous recevez sont imposables cette année-là, et une grande partie du rendement des FPI au fil du temps est due à leurs dividendes importants, qui ne bénéficient généralement pas des taux de dividendes qualifiés inférieurs, mais sont plutôt imposés aux taux ordinaires .
  • Transactions immobilières en ligne: les taxes engendrées par ces investissements peuvent varier en fonction du type d’investissement que vous effectuez. Certains investissements sont techniquement des FPI et seront donc traités selon cette configuration fiscale, tandis que d’autres peuvent être des investissements en dette ou en actions. En général, tout revenu tel qu’une distribution en espèces provenant de ces derniers sera imposable dans l’année où il a été reçu, tandis que tout impôt sur les gains en capital sera reporté jusqu’à ce qu’il soit réalisé.

En sachant comment chacun de ces types de biens immobiliers est imposé, vous pouvez faire des choix plus intelligents sur la façon de gérer un investissement donné et de minimiser la réduction qui revient à l’Oncle Sam.

Carole Auteur

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